Calculadora de DSCR

El ratio de cobertura del servicio de deuda, o DSCR, mide si una propiedad genera suficiente ingreso para cubrir sus pagos de préstamo, y esta calculadora lo halla a partir del ingreso operativo neto y el servicio anual de deuda. Introduces el ingreso operativo neto de la propiedad, sus ingresos menos gastos operativos pero antes de pagos de deuda, y el servicio anual total de deuda, el principal e interés anuales, y devuelve el ratio. El DSCR es una de las métricas más importantes en el préstamo inmobiliario comercial y de inversión. Un ratio de exactamente 1,0 significa que el ingreso de la propiedad apenas cubre su deuda sin nada de sobra; por encima de 1,0 significa que hay un colchón de flujo de caja, que los prestamistas quieren; y por debajo de 1,0 significa que la propiedad no gana lo suficiente, una señal de alerta. La mayoría de los prestamistas requieren un DSCR mínimo, comúnmente alrededor de 1,20 a 1,25.

Cómo funciona

Fórmula: DSCR = net operating income / annual debt service

El ratio de cobertura del servicio de deuda divide el ingreso operativo neto de una propiedad entre sus pagos anuales totales de deuda, tanto principal como interés. Un DSCR de 1,0 significa que el ingreso cubre exactamente la deuda, por encima de 1,0 significa que hay un colchón, y por debajo de 1,0 significa que el ingreso es insuficiente. Los prestamistas lo usan para juzgar si el flujo de caja de una propiedad puede soportar un préstamo.

Cuándo usarla

Úsala al evaluar una propiedad de inversión o comercial y necesites saber si su ingreso cubre con holgura los pagos del préstamo. La emplean inversores inmobiliarios para filtrar propiedades antes de ofertar, prestamistas para juzgar una solicitud y prestatarios que buscan un préstamo DSCR, que califica según el flujo de la propiedad en lugar del ingreso personal y las declaraciones de impuestos. Es útil al dimensionar cuánto puedes pedir prestado, al comparar varias operaciones entre sí o al preparar la documentación para un banco. Introduce el ingreso operativo neto y el servicio anual de deuda para ver si alcanzas el mínimo que piden los prestamistas, normalmente entre 1,20 y 1,25, que deja un margen de seguridad frente a vacancias, reparaciones imprevistas y periodos de menor ocupación.

Consejos y consideraciones

Calcula el ingreso operativo neto con cuidado: son los ingresos totales menos todos los gastos operativos reales (impuestos a la propiedad, seguro, mantenimiento, gestión y una previsión de vacancia), pero antes de la hipoteca, la depreciación y el impuesto sobre la renta. Un error frecuente es inflar los ingresos u omitir gastos, lo que produce un DSCR engañosamente alto que el prestamista corregirá con sus propias cifras. Un valor de 1,0 es de equilibrio y arriesgado, y por debajo rara vez se aprueba un préstamo convencional. Mejóralo subiendo las rentas, recortando gastos, pidiendo prestado menos, alargando el plazo o consiguiendo una tasa de interés menor; un pago inicial mayor suele ser la vía más directa para llevar una operación marginal por encima del mínimo exigido.