Calculadora de Rendimiento de Deuda

El rendimiento de deuda es una medida que los prestamistas usan para evaluar el riesgo de un préstamo inmobiliario comercial, y esta calculadora lo halla a partir del ingreso operativo neto y el monto del préstamo. Introduces el ingreso operativo neto de la propiedad y el monto de préstamo propuesto, y devuelve el rendimiento de deuda como porcentaje. El rendimiento de deuda responde a una pregunta simple desde el punto de vista del prestamista: si el prestatario incumpliera y el prestamista tomara la propiedad mañana, ¿qué retorno sobre el efectivo ganaría el monto del préstamo con el ingreso de la propiedad? Como depende solo del ingreso y el tamaño del préstamo, el rendimiento de deuda ignora la tasa de interés, el plazo, la amortización y las tasas de capitalización vigentes. Esto lo hace una medida pura y estable del riesgo de apalancamiento. Los prestamistas típicamente requieren un rendimiento de deuda mínimo, a menudo alrededor del 10 por ciento.

Cómo funciona

Fórmula: Debt yield = net operating income / loan amount × 100

El rendimiento de deuda divide el ingreso operativo neto de una propiedad entre el monto del préstamo y multiplica por 100. Muestra el retorno que un prestamista ganaría si tomara la propiedad, independiente de la tasa de interés, la amortización o las tasas de capitalización del mercado. Rendimientos de deuda más altos significan menor riesgo de préstamo, por eso los prestamistas fijan umbrales mínimos.

Cuándo usarla

Recurre a ella al analizar un préstamo inmobiliario comercial y quieras medir su riesgo con independencia de la tasa de interés o la amortización. La usan prestamistas para dimensionar cuánto prestar sobre una propiedad y prestatarios para anticipar el apalancamiento máximo que obtendrán. Es útil al estructurar una operación, comparar ofertas de financiamiento o entender por qué un banco limita el monto pese a un buen DSCR. Introduce el ingreso operativo neto y el monto del préstamo para ver si alcanzas el rendimiento de deuda mínimo que suele exigirse, a menudo alrededor del 10 por ciento, que no cambia aunque bajen las tasas.

Consejos y consideraciones

La virtud del rendimiento de deuda es que no se puede maquillar bajando la tasa o alargando la amortización, a diferencia del DSCR o el préstamo a valor, por eso los prestamistas lo prefieren tras la crisis financiera. No lo confundas con la tasa de capitalización: esta divide el ingreso entre el valor de la propiedad, mientras que el rendimiento de deuda lo divide entre el préstamo. El mínimo del 10 por ciento es orientativo y varía por tipo de activo, mercado y apetito de riesgo. Para elevarlo, aumenta el ingreso operativo neto o solicita un monto menor; cualquiera de las dos reduce el apalancamiento y el riesgo percibido. Usa un ingreso operativo neto normalizado y realista, no el proyectado tras mejoras aún no ejecutadas, porque el prestamista calculará el rendimiento con cifras conservadoras y auditadas. En activos con mucha vacancia o rentas infladas, el rendimiento de deuda puede acabar exigiendo un préstamo bastante menor del que sugieren otras métricas.