Calculadora de Flujo de Efectivo de Alquiler

El flujo de efectivo es el alma de una inversión en propiedad de alquiler, y esta calculadora lo halla. Introduces la renta mensual, el pago de la hipoteca y todos los demás gastos mensuales, y devuelve el flujo de efectivo mensual y anual. El flujo de efectivo es simplemente lo que queda de la renta después de pagar la hipoteca y cada costo operativo — impuestos, seguro, mantenimiento, tarifas de administración, cuotas de HOA, y una reserva para vacantes. El flujo de efectivo positivo significa que la propiedad pone dinero en tu bolsillo cada mes, que es el objetivo para la mayoría de los inversores; el negativo significa que pagas de tu bolsillo. Muchos inversores sobreestiman el flujo de efectivo olvidando gastos como el mantenimiento y las vacantes. Para ser minucioso, incluye una reserva para vacantes (a menudo 5 a 10 por ciento de la renta).

Cómo funciona

Fórmula: Cash flow = rent − mortgage payment − other expenses

El flujo de efectivo mensual es el ingreso por alquiler menos el pago de la hipoteca y todos los demás gastos mensuales como impuestos, seguro, mantenimiento y administración. Un resultado positivo significa que la propiedad gana dinero cada mes; uno negativo significa que te cuesta dinero mantenerla.

Cuándo usarla

Úsala antes de comprar una propiedad de alquiler para comprobar si dejará dinero en tu bolsillo cada mes o si tendrás que poner de tu bolsillo para mantenerla. Un inversor la emplea para comparar varias viviendas candidatas y quedarse con la que mejor flujo ofrezca, y para probar escenarios: subir la renta, refinanciar la hipoteca o recortar gastos y ver cómo cambia el resultado. Los propietarios actuales la usan para revisar si un inmueble que ya tienen sigue siendo rentable tras una subida de impuestos o del seguro. También es útil al preparar un presupuesto anual, al negociar el precio de compra —un flujo negativo justifica ofrecer menos— y al decidir si conviene gestionar tú mismo o contratar una administradora, ya que esa tarifa entra directamente en los gastos mensuales que restas a la renta.

Consejos y consideraciones

El error clásico es inflar el flujo olvidando gastos que no ocurren todos los meses pero son reales. Incluye siempre una reserva para vacantes (a menudo del 5 al 10 por ciento de la renta), otra para mantenimiento y reparaciones, y una para gastos de capital como el tejado, la caldera o los electrodomésticos, que tarde o temprano habrá que reponer. No olvides la tarifa de administración aunque ahora gestiones tú, por si delegas más adelante. Un flujo positivo solo cuenta si lo es después de todos estos costos realistas, no solo sobre el papel con la hipoteca y nada más. Desconfía de los flujos negativos que se justifican únicamente por la apreciación esperada: esa apuesta depende de que el mercado suba y exige pagar de tu bolsillo mientras tanto. Combínalo con la tasa de capitalización y el retorno efectivo sobre efectivo.