Calculadora de la Regla del 1%

La regla del 1% es una regla general rápida que los inversores inmobiliarios usan para filtrar propiedades de alquiler, y esta calculadora comprueba cualquier propiedad contra ella. Introduces el precio de compra y el alquiler mensual esperado, y devuelve el alquiler objetivo que implica el uno por ciento del precio, junto con el alquiler mensual real de la propiedad como porcentaje de su precio. La regla establece que el alquiler mensual de un alquiler debe ser al menos el uno por ciento del precio total de compra para que la operación merezca una mirada más cercana; una propiedad de $200,000, por ejemplo, debería alquilarse por al menos $2,000 al mes. Cumplir la regla sugiere que el alquiler es lo suficientemente alto respecto al precio para tener una posibilidad razonable de flujo de caja positivo tras gastos y financiamiento. La regla del 1% es deliberadamente simple y es solo un filtro de primera pasada. Realiza siempre cálculos completos antes de comprar.

Cómo funciona

Fórmula: Target rent = purchase price × 1%

La regla del 1% dice que el alquiler mensual de una propiedad de alquiler debe ser al menos el uno por ciento de su precio de compra. La calculadora multiplica el precio por el uno por ciento para dar el alquiler objetivo y también computa el alquiler real como porcentaje del precio. Si la cifra real cumple o supera el uno por ciento, la propiedad pasa esta revisión rápida.

Cuándo usarla

Recurre a ella al filtrar rápidamente propiedades de alquiler como inversor y quieras descartar las sobrevaloradas antes de un análisis profundo. Es una primera criba: introduces el precio de compra y el alquiler mensual esperado para ver si el alquiler alcanza al menos el uno por ciento del precio. Resulta útil al revisar muchos anuncios en poco tiempo, al comparar oportunidades entre barrios o al tantear si una vivienda tiene posibilidades de generar flujo de caja positivo. En mercados caros, donde pocas propiedades cumplen la regla, úsala con un umbral adaptado y pásala siempre a un estudio detallado antes de comprometer dinero.

Consejos y consideraciones

Trátala solo como un punto de partida: la regla ignora impuestos, seguro, mantenimiento, vacancia, gestión y costos de financiamiento, que determinan el flujo de caja real. Una propiedad puede cumplir el uno por ciento y aun así perder dinero, o no cumplirlo y funcionar en una zona de bajos impuestos. En mercados caros, pocas la superan; muchos inversores ajustan el umbral a 0,7 u 0,8 por ciento según las condiciones locales. No la confundas con la regla del 2 por ciento, mucho más estricta y rara, propia de mercados baratos con más riesgo. Confirma siempre con un análisis completo de flujo de caja antes de comprar.