Calculadora de Rentabilidad de Alquiler
Rentabilidad bruta y neta de un piso para alquilar, con ITP, gastos de compra, IBI y comunidad.
Resale homes pay ITP (6–11% depending on the region); new builds pay 10% VAT. Check your region's current rate.
Notary, land registry, agency, valuation, initial repairs
Share of the year without a tenant (5% ≈ 18 days)
Maintenance, management fees, rent-default insurance, garbage tax…
Los resultados se actualizan al escribir.
Esta calculadora es solo con fines ilustrativos. Las tasas, comisiones y condiciones reales varían según el prestamista. Consulta a un asesor financiero cualificado antes de tomar decisiones de préstamo.
Cómo funciona
La rentabilidad de un alquiler indica cuánto gana cada año un inmueble de inversión en relación con lo que ha costado. Esta calculadora te da las dos cifras que se miran en España: la rentabilidad bruta, el dato rápido de los anuncios, y la rentabilidad neta, la que de verdad refleja lo que ganas una vez pagados impuestos y gastos. La rentabilidad bruta es simplemente el alquiler de doce meses dividido entre el precio de compra. Sirve para comparar anuncios de un vistazo, pero favorece a todos los pisos porque no tiene en cuenta ningún gasto. La neta es mucho más realista. En la inversión suma lo que pagas de verdad al comprar: el impuesto, que en una vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), fijado por cada comunidad autónoma y normalmente entre el 6 % y el 11 %, o el 10 % de IVA si es obra nueva, más notaría, registro, gestoría, agencia y las reformas iniciales. En los ingresos descuenta las semanas sin inquilino y los gastos anuales: IBI, comunidad, seguro de hogar y de impago, mantenimiento y gestión. Todos los campos de impuestos y gastos son editables, porque los tipos cambian según la comunidad y el año y cada piso es distinto, así que la calculadora nunca te impone un impuesto fijo. Usa los valores por defecto como punto de partida, sustitúyelos por los de tu anuncio, el recibo de la comunidad y el del IBI, y compara pisos por su rentabilidad neta. Como orientación, una rentabilidad neta por encima del 4–5 % suele considerarse buena en las grandes ciudades españolas. El IRPF de los alquileres y los intereses de la hipoteca no se incluyen: aquí se mide la rentabilidad del inmueble.
Gross yield = monthly rent × 12 ÷ purchase price; Net yield = (rent × 12 × (1 − vacancy) − annual costs) ÷ (price × (1 + purchase tax) + buying costs)
La rentabilidad bruta divide un año completo de alquiler entre el precio de compra. La neta primero descuenta del alquiler la parte del año en que el piso está vacío, resta el IBI, doce meses de comunidad, el seguro y el resto de gastos anuales, y divide el resultado entre la inversión total: el precio más el impuesto de compra (ITP o IVA) y los demás gastos, como notaría, registro, gestoría o agencia.
Fuente:Standard property-investment yield definitions; Spanish purchase taxes (ITP / IVA) and IBI
Revisamos todas nuestras herramientas de vez en cuando para garantizar su precisión.
Ejemplo resuelto
Cómo usar esta calculadora
- 1
Introduce tus valores
Introduce precio de compra y alquiler mensual.
- 2
Ajusta las opciones
Ajusta impuesto de compra (itp o iva), otros gastos de compra, periodo sin inquilino, ibi anual, comunidad (mensual), seguro de hogar e impago (anual) y otros gastos anuales si corresponde — ya hay valores predeterminados sensatos.
- 3
Lee tu resultado
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide un año completo de alquiler entre el precio de compra y no tiene en cuenta ningún gasto, por eso sirve para comparar anuncios rápidamente. La neta resta del alquiler el tiempo que el piso está vacío y los gastos anuales, y divide entre la inversión total, incluidos el impuesto y los gastos de compra. Suele ser entre uno y tres puntos más baja y es la que debes usar para decidir.
¿Qué impuesto de compra pongo, ITP o IVA?
Si compras una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que fija cada comunidad autónoma y suele estar entre el 6 % y el 11 %, con tipos reducidos en algunos casos. Si compras obra nueva al promotor pagas el 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los tipos cambian, así que consulta el vigente en tu comunidad e introdúcelo: la calculadora no presupone ninguno.
¿Qué gastos anuales debo incluir?
Incluye el IBI, la cuota de la comunidad, el seguro de hogar y, si lo contratas, el de impago, además de mantenimiento y reparaciones, los honorarios de la agencia si te gestiona el piso y tasas como la de basuras. Pon los principales en su campo y el resto en otros gastos anuales. Olvidar gastos es la razón más habitual por la que un piso rinde menos de lo que prometía su rentabilidad.
¿Qué rentabilidad de alquiler es buena en España?
Depende de la ciudad y del tipo de inmueble. En Madrid y Barcelona son habituales rentabilidades netas del 3 al 5 % porque los precios son altos, mientras que en ciudades medianas y en la costa se alcanzan a menudo el 5 o el 7 %, con más riesgo de periodos vacíos. Compara pisos parecidos de la misma zona por su rentabilidad neta y valórala junto a la demanda, el estado del edificio y tu coste de financiación.
¿El resultado incluye el IRPF o la hipoteca?
No. La calculadora mide la rentabilidad del propio inmueble, antes del IRPF de los alquileres y sin financiación. Si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre el dinero que pones puede subir o bajar según el tipo de interés, y los ingresos del alquiler tributan en tu declaración de la renta con deducciones que dependen de tu caso. Usa la calculadora de préstamos para la hipoteca y consulta a un asesor fiscal.
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