Calculadora de la Regla del 70 por Ciento

La regla del 70% es una regla general rápida que los flippers usan para decidir lo máximo que deben pagar por una propiedad, y esta calculadora la aplica. Introduces el valor después de reparaciones (ARV) y el costo estimado de rehabilitación, y devuelve el precio máximo de oferta. La regla toma el 70 por ciento del ARV y resta el costo de rehabilitación, dejando un margen del 30 por ciento que cubre los costos de mantenimiento, venta y margen de ganancia. Por ejemplo, en una casa con un ARV de $300,000 que necesita $40,000 de trabajo, la oferta máxima es $170,000. Pagar más deja muy poco margen. Es un filtro inicial, no un análisis completo — aún debes hacer un cálculo detallado de ganancia, y ajustar el porcentaje según tu mercado (algunos usan 65 por ciento en áreas competitivas).

Cómo funciona

Fórmula: Max offer = (ARV × 70%) − rehab cost

La regla del 70% fija el máximo que un flipper debe pagar en el 70 por ciento del valor después de reparaciones menos el costo estimado de rehabilitación. El margen del 30 por ciento cubre los costos de mantenimiento, venta y la ganancia del inversor, dando un filtro rápido de si un trato vale la pena.

Cuándo usarla

Úsala en la fase más temprana del análisis, cuando revisas muchas propiedades y necesitas descartar rápido las que piden demasiado para dejar margen a un flip. Un inversor la aplica para calcular, en segundos, la oferta máxima que puede permitirse sin comprometer su ganancia, y así saber si vale la pena pedir una visita o seguir negociando. Es la herramienta ideal para filtrar un listado largo de casas antes de dedicar tiempo a un análisis detallado de cada una. También sirve para poner un tope mental en una subasta o negociación y no dejarse llevar, y para explicar a un socio o prestamista por qué un precio pedido es inviable. Los wholesalers la usan para fijar el precio al que pueden asegurar un contrato y aun así ofrecer margen al comprador final que hará la reforma.

Consejos y consideraciones

La regla solo es tan fiable como el ARV y el costo de rehabilitación que introduces: un valor de reventa inflado o un presupuesto de obra demasiado bajo producen una oferta máxima excesiva que se come tu ganancia. No tomes el 70 por ciento como sagrado; en mercados muy competitivos o caros muchos inversores bajan al 65 por ciento para proteger el margen, mientras que donde escasean los compradores quizá funcione un porcentaje algo mayor. Recuerda que es solo un filtro inicial: el margen del 30 por ciento cubre de forma genérica los costos de mantenimiento, de venta y la ganancia, pero no sustituye un cálculo completo. Cualquier casa que pase el filtro merece un análisis detallado de ganancia y ROI con tus costos reales de financiamiento, cierre y comisiones antes de comprometer capital o firmar una oferta en firme.