Calculadora de PITI

Tu verdadero pago mensual de vivienda es más que capital e interés, y el PITI captura todo. Esta calculadora lo computa. PITI significa capital, interés, impuestos y seguro, e introduces el monto del préstamo, la tasa de interés, el plazo, el impuesto predial anual y el seguro de vivienda anual para obtener tu pago mensual completo más cada componente. La porción de capital e interés es el pago hipotecario amortizado estándar, mientras que los impuestos y el seguro se dividen entre doce y se suman, ya que típicamente el prestamista los cobra mensualmente en una cuenta de depósito en garantía. El PITI importa porque refleja lo que realmente pagas cada mes y es lo que los prestamistas usan para evaluar si puedes pagar una vivienda. Enfocarse solo en capital e interés subestima el costo real. Si tu pago inicial es menor al 20 por ciento, también puedes deber seguro hipotecario privado, que esta calculadora no incluye.

Cómo funciona

Fórmula: PITI = P&I + property tax/12 + insurance/12

El PITI suma las cuatro partes de un pago hipotecario completo: capital e interés, calculados con la fórmula de amortización estándar, más un doceavo del impuesto predial anual y un doceavo del seguro de vivienda anual. Los prestamistas usan el PITI, no solo capital e interés, para juzgar la asequibilidad porque los impuestos y el seguro son costos reales de vivienda.

Cuándo usarla

Usa esta calculadora cuando quieras conocer tu verdadero costo mensual de vivienda, no solo capital e interés. Es esencial para compradores que arman su presupuesto, porque los impuestos y el seguro pueden añadir cientos de dólares al mes. La consultan quienes comparan casas en zonas con impuestos prediales muy distintos, ya que dos viviendas de igual precio pueden tener cuotas PITI muy diferentes. También sirve para anticipar la decisión del prestamista, que evalúa tu asequibilidad con el PITI frente a tu ingreso mediante ratios de deuda a ingreso. Introduce el préstamo, la tasa, el plazo, el impuesto predial anual y el seguro de vivienda para ver tu pago mensual completo y cada componente por separado, y así presupuestar con realismo y comparar propiedades de forma justa. También te prepara para la conversación con el prestamista, que decidirá cuánto te presta comparando tu PITI con tu ingreso, y te ayuda a fijar un rango de precio de vivienda que encaje con tu presupuesto mensual antes de empezar a buscar casa en serio.

Consejos y consideraciones

Ten presente que esta PITI cubre capital, interés, impuestos y seguro, pero no el seguro hipotecario privado (PMI) ni las cuotas de asociación de propietarios (HOA). Si tu pago inicial es menor al 20 por ciento, suma el PMI por separado, y añade las cuotas de HOA si la vivienda las tiene, porque ambos elevan tu costo mensual real. El impuesto predial varía mucho según el municipio y puede subir con el tiempo al revalorizarse la propiedad, así que usa cifras locales actualizadas. El seguro también cambia según la cobertura y la zona. Recuerda que los impuestos y el seguro suelen cobrarse en una cuenta de depósito en garantía (escrow) y pagarse por ti. Usa el PITI, no solo capital e interés, para juzgar tu asequibilidad real. Pide a tu prestamista el desglose exacto de tu cuenta de depósito en garantía, porque los impuestos y el seguro pueden reajustarse cada año y elevar tu cuota aunque tu tasa sea fija; mantén un margen en tu presupuesto para absorber esas subidas sin apuros.