Calculadora de Asequibilidad de Vivienda

Descubre cuánta casa puedes pagar según tus ingresos y deudas.

Annual gross income

Monthly debt payments

Down payment

Interest rate

Annual property tax rate(opcional)

Loan term(opcional)

years

Los resultados se actualizan al escribir.

Max home price

—

Max mortgage—

Est. monthly payment (PITI)—

Down payment—

Esta calculadora es solo con fines ilustrativos. Las tasas, comisiones y condiciones reales varían según el prestamista. Consulta a un asesor financiero cualificado antes de tomar decisiones de préstamo.

Cómo funciona

Una calculadora de asequibilidad de vivienda estima cuánta casa puedes comprar aplicando dos relaciones que los prestamistas hipotecarios usan para juzgar si un prestatario puede sostener una hipoteca junto con sus obligaciones financieras existentes. La relación inicial limita tu pago total de vivienda (capital, intereses, impuestos prediales y seguro del propietario, o PITI) al 28% de tu ingreso mensual bruto. La relación final limita todos los pagos mensuales de deuda (vivienda más préstamos de auto, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito) al 36% del ingreso bruto. Las hipotecas convencionales suelen aplicar estos umbrales, aunque los préstamos FHA permiten hasta 31/43 y los préstamos VA usan una pauta final del 41%. Esta calculadora de asequibilidad de vivienda aplica ambas relaciones y usa el límite más restrictivo para determinar tu pago mensual máximo permitido para la porción de la hipoteca. Luego trabaja hacia atrás mediante la fórmula de amortización para hallar el monto del préstamo que produce ese pago a tu tasa y plazo indicados, suma tu enganche para obtener el precio máximo de compra y estima el PITI mensual resultante. Tu calificación real puede diferir según el puntaje de crédito, el tipo de préstamo, los criterios adicionales del prestamista y los gastos discrecionales que los prestamistas revisan durante la evaluación. Una preaprobación hipotecaria de un prestamista es la única declaración definitiva de para cuánto calificas.

Cómo funciona

Fórmula: Max PITI = gross income × 28% / 12; Max total debt = gross income × 36% / 12 − existing debts

La regla inicial del 28% limita el pago mensual PITI al ingreso mensual bruto × 0.28. La regla final del 36% limita la deuda total (vivienda + otras deudas) al ingreso bruto × 0.36, por lo que la vivienda puede reclamar como máximo el ingreso × 0.36 menos las deudas existentes. La restricción que aplica es el límite que resulte más bajo. El monto del préstamo correspondiente se despeja de la fórmula del pago: P = pago × ((1+r)^n − 1) / (r × (1+r)^n), y luego se suma el enganche para el precio máximo de compra.

Cuándo usarla

Esta calculadora de asequibilidad de vivienda es ideal antes de empezar a buscar casa o de pedir una preaprobación hipotecaria. Aplica la regla 28/36 para estimar cuánto puedes destinar a la cuota mensual según tus ingresos brutos y tus deudas existentes, dándote un rango realista de precio de compra. La usan los compradores primerizos para fijar un presupuesto, quienes evalúan mudarse a una ciudad más cara, o quien quiere saber cuánto baja su capacidad si mantiene un préstamo de auto o tarjetas. También ayuda a entender cuánto enganche y qué tasa necesitas para alcanzar la vivienda que deseas.

Consejos y consideraciones

La regla 28/36 es un punto de partida, no un límite que debas apurar: muchos hogares viven con holgura destinando menos a la vivienda. Recuerda incluir en la cuota no solo capital e interés, sino también impuestos, seguro y gastos de comunidad (el PITI completo), porque omitirlos infla tu capacidad real. Las deudas existentes reducen directamente cuánto puedes pedir, así que liquidar una tarjeta antes de solicitar la hipoteca puede aumentar el monto aprobado. Deja margen para el mantenimiento, que suele rondar el 1% del valor al año, y para que una subida de tasas no ahogue tu presupuesto.

Fórmula

Max PITI = gross income × 28% / 12; Max total debt = gross income × 36% / 12 − existing debts

Fuente:Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)

Revisamos todas nuestras herramientas de vez en cuando para garantizar su precisión.

Ejemplo resuelto

Annual gross income:90000Monthly debt payments:400Down payment:60000Interest rate:6.5Annual property tax rate:1.2Loan term:30

Un ingreso anual de $90,000 con $400 en deudas mensuales y $60,000 de enganche al 6.5% respalda un precio máximo de casa de aproximadamente $380,000 bajo la regla 28/36.

Cómo usar esta calculadora

1
Introduce tus valores
Introduce annual gross income, monthly debt payments, down payment y interest rate.
2
Ajusta las opciones
Ajusta annual property tax rate y loan term si corresponde — ya hay valores predeterminados sensatos.
3
Lee tu resultado
Max home price se actualiza al instante mientras escribes, sin botón que pulsar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta casa puedo pagar con mi salario?

La pauta estándar es que los costos totales de vivienda (hipoteca, impuestos y seguro) no superen el 28% del ingreso mensual bruto, y que todos los pagos de deuda combinados no superen el 36%. Con un salario de $70,000 ($5,833 mensuales brutos), eso limita la vivienda a unos $1,633 al mes. A las tasas actuales, eso respalda una hipoteca de aproximadamente $260,000 más el enganche que tengas. Tu límite real también depende del puntaje de crédito, las deudas existentes, los impuestos prediales locales y el tamaño de tu enganche, que afectan tanto la calificación como el costo mensual.

¿Qué es la regla 28/36?

La regla 28/36 es la pauta estándar de deuda-ingreso que usan los prestamistas de hipotecas convencionales. El 28 se refiere a la relación inicial: tus costos de vivienda (capital, intereses, impuestos y seguro) no deben superar el 28% del ingreso mensual bruto. El 36 es la relación final: todas las obligaciones mensuales de deuda (vivienda más pagos de auto, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito y otra deuda a plazos) deben mantenerse por debajo del 36%. Los prestamistas usan estos umbrales para asegurarse de que los prestatarios puedan sostener la hipoteca sin una tensión financiera indebida.

¿Cuánto debo dar de enganche por una casa?

El veinte por ciento es el punto de referencia tradicional porque elimina el seguro hipotecario privado, reduce el pago mensual y disminuye el interés total. Pero muchos compradores dan menos: los préstamos convencionales empiezan en 3%, los FHA en 3.5% y los préstamos VA/USDA pueden ser sin enganche. Un enganche menor te permite comprar una casa antes, pero añade PMI (típicamente del 0.5% al 1.5% del préstamo al año) hasta que el capital alcanza el 20%, y aumenta el monto del préstamo y el pago mensual.

¿Qué incluye un pago hipotecario PITI?

PITI significa Capital (la porción que salda el préstamo), Interés (el cargo del prestamista), Impuestos (aporte mensual en garantía para los impuestos prediales) y Seguro (seguro del propietario, más PMI si aplica). Los prestamistas casi siempre exigen que los impuestos y el seguro se guarden en garantía, cobrados mensualmente y pagados en tu nombre, por lo que el PITI es la verdadera obligación total de vivienda. La porción de capital e interés es fija en un préstamo de tasa fija; los impuestos y el seguro pueden subir con el tiempo a medida que aumentan los valores de las casas y los costos del seguro.

¿Qué puntaje de crédito necesito para comprar una casa?

Los préstamos convencionales suelen exigir un puntaje de crédito mínimo de 620, aunque los prestamistas cobran una tasa más alta para puntajes por debajo de 740 aproximadamente. Los préstamos FHA permiten puntajes tan bajos como 580 con 3.5% de enganche, o de 500 a 579 con 10% de enganche. Los préstamos VA no tienen un mínimo oficial, pero la mayoría de los prestamistas VA buscan 620. Cuanto más alto sea tu puntaje, mejor será la tasa. En una hipoteca de $300,000, una diferencia de 100 puntos en tu puntaje puede significar una tasa entre 0.5% y 1% más alta, sumando de $90 a $180 a tu pago mensual y decenas de miles en interés total.